THÔNG TIN CHỨNG KHOÁN MÃ CTCP SONADEZI CHÂU ĐỨC

Bàn viết dựa trên đánh giá mới nhất về chứng khoán theo VCSC trình bày

- Chúng tôi điều chỉnh khuyến nghị cho CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC) xuống KHẢ QUAN từ MUA, trong khi nâng giá mục tiêu thêm 17% lên 52.500 đồng/CP, tương ứng tổng mức sinh lời dự kiến là 12,6%, bao gồm lợi suất cổ tức 2,1%. Giá cổ phiếu của SZC đã tăng 40% trong 3 tháng qua.
- Giá mục tiêu cao hơn của chúng tôi chủ yếu là do (1) tăng dự báo của chúng tôi đối với việc kinh doanh cho thuê đất KCN của SZC dựa trên KQKD khả quan trong 6 tháng đầu năm 2021 và (2) P/B mục tiêu cao hơn của chúng tôi là 2,5 lần so với mức 2,0 lần trước đây cho quỹ đất KĐT còn lại của SZC ngoài dự án khu dân cư Hữu Phước.
- Theo quan điểm tích cực hơn của chúng tôi về doanh số bán đất KCN của SZC, chúng tôi nâng dự phóng LNST năm 2021/2022 lên 11%/4%, chủ yếu do cơ sở khách hàng cải thiện và phát triển tích cực của cơ sở hạ tầng đường bộ và cảng biển tại tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu (BR-VT).
- Chúng tôi dự báo doanh thu năm 2021 tăng 54% YoY lên 668 tỷ đồng và LNST sau lợi ích CĐTS tăng 51% YoY lên 280 tỷ đồng, chủ yếu được thúc đẩy bởi giả định của chúng tôi về doanh số bán đất KCN khả quan và ghi nhận doanh thu bán đất của Dự án KĐT đầu tiên - Khu dân cư Hữu Phước.
- Chúng tôi cho rằng SZC là công ty hưởng lợi chính từ các dự án cơ sở hạ tầng lớn, bao gồm cụm cảng Cái Mép đang phát triển nhanh, sân bay quốc tế Long Thành (LTA) sắp tới tại tỉnh Đồng Nai và tiềm năng phát triển đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu. Ngoài ra, SZC đã tích lũy được quỹ đất lớn với chi phí thấp; chúng tôi kỳ vọng công ty sẽ tăng tốc hiện thực hóa giá trị quỹ đất đã giải phóng mặt bằng - đặc biệt là đối với các dự án KĐT - mang lại mức tăng trưởng lợi nhuận đáng kể.
- Rủi ro đối với quan điểm tích cực của chúng tôi: Tỷ lệ hấp thụ và giá bán trung bình thấp hơn kỳ vọng của đất KCN và KĐT.

Chúng tôi kỳ vọng SZC sẽ đạt tăng trưởng lợi nhuận mạnh trong trung hạn với giả định tăng trưởng kép CAGR đạt 37% trong giai đoạn 2020-2023F, chủ yếu được dẫn dắt bởi (1) đẩy nhanh ghi nhận doanh số bán đất KCN và (2) đóng góp từ dự án KĐT đầu tiên - KDC Hữu Phước. Theo SZC, công ty đã ký hợp đồng với người thuê với diện tích trung bình 20 ha mỗi năm trong giai đoạn 2015-2017 và trung bình 70 ha mỗi năm trong giai đoạn 2018-2020. Chúng tôi tin rằng doanh số bán đất hàng năm của SZC sẽ tiếp tục tăng trong trung hạn khi chúng tôi giả định tăng trưởng kép doanh thu từ KCN đạt 28% trong giai đoạn 2020-2023F. Bên cạnh đó, chúng tôi kỳ vọng dự án KĐT đầu tiên của công ty sẽ bắt đầu đóng góp doanh thu từ 6T cuối năm 2021, chiếm 14% tổng doanh thu dự phóng của chúng tôi cho SZC trong năm 2021.

Bắt đầu huy động vốn cho dự án KDC Hữu Phước. Trên website của công ty, SZC đã công bố công ty thực hiện huy động vốn để đầu tư dự án KĐT thông qua hợp đồng hợp tác đầu tư với nhà đầu tư. Nhà đầu tư sẽ góp vốn để SZC đầu tư hạ tầng kỹ thuật của dự án KDC Hữu Phước, được đổi lấy sản phẩm của dự án (lô đất/nhà thô) ở mức giá được xác định trong hợp đồng khi hoàn thành đầu tư dự án. SZC chưa công bố chi tiết về mức giá và diện tích cho những hợp đồng hợp tác đầu tư này. Chúng tôi tin rằng phương pháp huy động vốn này sẽ đẩy nhanh dòng tiền vào SZC khi công ty đang cần lượng vốn lớn để tài trợ cho nhu cầu đầu tư XDCB, mặc dù làm giảm biên lợi nhuận kỳ vọng của dự án do giá bán trung bình (ASP) dự kiến thấp hơn. Tuy nhiên, chúng tôi kỳ vọng tác động ròng đến định giá của chúng tôi cho dự án này là không đáng kể so với kỳ vọng trước đây của chúng tôi.